Une fuite d’eau peut traverser un plafond, endommager plusieurs logements et atteindre les parties communes avant même que son origine soit connue. Dans un immeuble en copropriété, l’assurance à contacter dépend d’abord de l’endroit touché, de la source du sinistre et du statut de la personne concernée.
La convention IRSI organise une partie des démarches entre assureurs, mais elle ne remplace ni la déclaration individuelle ni les garanties prévues par chaque contrat. Pour savoir qui intervient et comment préserver son indemnisation, il faut distinguer gestion du dossier, recherche de fuite et responsabilité.
À retenir : qui contacte l’assurance après un dégât des eaux ?
- Déclaration rapide par chaque occupant auprès de son propre assureur
- Intervention du syndic si les parties communes sont concernées
- Gestion IRSI possible jusqu’à 5 000 euros hors taxes par local
- Preuves conservées avant toute réparation définitive
Assurance copropriété et dégât des eaux : qui déclare le sinistre ?
L’occupant signale les dommages à son assureur
Dans la plupart des situations, chaque occupant déclare les dommages subis à son propre assureur habitation, qu’il soit locataire, copropriétaire occupant ou hébergé à titre gratuit. Cette déclaration permet à l’assureur d’ouvrir le dossier et de déterminer les garanties mobilisables.
Le locataire contacte son assurance habitation ; le propriétaire qui n’occupe pas le logement prévient généralement son assureur propriétaire non occupant, ou PNO. Si le logement est vacant ou si son occupant n’est pas assuré, l’assurance PNO peut être sollicitée selon les circonstances et les contrats.
Le syndic intervient lorsque l’immeuble est concerné
Lorsque la fuite semble venir d’une canalisation collective, d’une toiture ou d’une autre partie commune, il faut prévenir rapidement le syndic. Celui-ci peut solliciter l’assureur de l’immeuble et organiser l’accès aux locaux nécessaires à la recherche de la fuite.
La responsabilité civile des copropriétaires doit être assurée, tandis que le syndicat des copropriétaires doit couvrir sa responsabilité civile. Cela ne signifie pas que toute garantie multirisque immeuble est automatiquement identique ou exhaustive : il faut vérifier le contrat souscrit par la copropriété.
Pour orienter les démarches, les premiers indices comptent davantage que les suppositions : une auréole sous une salle de bains ne prouve pas, à elle seule, que la fuite vient du logement situé au-dessus.
Déclarations et interlocuteurs :
- Logement occupé : déclaration auprès de l’assureur de l’occupant
- Logement loué ou vacant : information de l’assureur PNO du propriétaire
- Canalisation collective ou toiture : signalement au syndic et à l’assurance de l’immeuble
- Plusieurs logements touchés : déclaration de chaque personne auprès de son assureur
Convention IRSI : seuils et gestion de l’indemnisation
Un assureur gestionnaire par local sinistré
Entrée en application le 1er juin 2018, la convention IRSI encadre la gestion des dégâts des eaux et des incendies dans les immeubles concernés. Elle vise notamment à désigner un assureur gestionnaire pour chaque local sinistré, afin de centraliser certaines démarches et l’indemnisation prévue par les contrats.
Selon les règles de priorité décrites par la convention, l’assureur de l’occupant est généralement sollicité en premier. À défaut, l’assureur PNO peut prendre le relais ; lorsque les parties communes sont impliquées, l’assureur de l’immeuble intervient selon les circonstances et les dispositions applicables.
Les dommages déterminent la procédure
Le seuil s’apprécie par local sinistré, hors taxes. Si le montant dépasse 5 000 euros, la convention IRSI ne s’applique pas ; les assureurs examinent alors les dossiers selon leurs contrats, ce qui peut nécessiter davantage d’expertises et d’échanges.
Selon la convention IRSI, les dommages jusqu’à 1 600 euros hors taxes relèvent de la tranche 1 ; au-delà et jusqu’à 5 000 euros, ils relèvent de la tranche 2. Pour cette seconde tranche, un expert unique est désigné par l’assureur gestionnaire pour évaluer les dommages concernés.
Repères de procédure IRSI :
| Montant par local | Tranche | Organisation générale |
|---|---|---|
| Jusqu’à 1 600 euros HT | Tranche 1 | Évaluation possible sans expert, selon le dossier |
| Plus de 1 600 à 5 000 euros HT | Tranche 2 | Désignation d’un expert unique |
| Plus de 5 000 euros HT | Hors IRSI | Règles des contrats et expertises applicables |
| Plusieurs locaux touchés | Évaluation par local | Un assureur gestionnaire pour chaque local sinistré |
Ces seuils aident à comprendre le traitement du dossier, mais ne garantissent pas un remboursement intégral : franchises, exclusions et plafonds restent déterminés par les contrats concernés.
Recherche de fuite : distinguer parties privatives et communes
Dans un logement privatif
Quand la recherche de fuite doit se dérouler dans un appartement occupé, l’assureur de l’occupant est généralement le premier interlocuteur. Si le logement est inoccupé, si l’occupant n’est pas assuré ou si les investigations risquent de détériorer les lieux, l’assureur PNO peut être concerné.
Selon les règles applicables à la recherche, l’assurance de l’immeuble peut intervenir lorsque le propriétaire du local n’est pas assuré. Les modalités de prise en charge varient toutefois selon l’emplacement de la recherche, le contrat et l’application éventuelle de la convention IRSI.
Dans les parties communes
Une fuite provenant d’une colonne montante, d’une canalisation collective ou de la toiture concerne normalement la copropriété. Le syndic doit être informé afin de faire vérifier l’origine du problème et de contacter l’assureur de l’immeuble si nécessaire.
Les frais de recherche de fuite ne sont pas systématiquement couverts par les garanties de base. Avant de missionner un professionnel, demandez à l’assureur ou au syndic de confirmer les modalités prévues et conservez le compte rendu d’intervention.
Interlocuteurs pour la recherche :
- Appartement occupé : assureur habitation de l’occupant à contacter
- Logement vacant ou occupant non assuré : assureur PNO à vérifier
- Canalisation collective ou toiture : syndic et assureur de l’immeuble
- Recherche destructive : accord préalable à demander à l’assureur concerné
Déclaration de sinistre : protéger les lieux et garder des preuves
Limiter les dommages dès la découverte
Si la fuite est accessible sans danger, coupez l’arrivée d’eau et avertissez les occupants concernés. En cas d’inondation importante ou de risque pour les personnes, contactez les services d’urgence ; pour une fuite d’origine incertaine, prévenez le gardien ou le syndic.
Déplacez les biens qui peuvent être sauvés, épongez l’eau et aérez les pièces lorsque cela ne présente aucun risque. Photographiez les dommages, conservez les biens abîmés et rassemblez factures ou justificatifs avant de jeter quoi que ce soit.
Déclarer sans attendre les réparations définitives
Le Code des assurances prévoit un délai contractuel de déclaration qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés après la connaissance du sinistre, sous réserve des exceptions prévues par la loi. Une déclaration tardive ne supprime pas automatiquement la garantie : les conditions légales et contractuelles doivent être examinées.
Selon le Code des assurances, le délai minimal de cinq jours ouvrés encadre la déclaration, mais la situation concrète peut varier en cas de force majeure. Transmettez la date, l’origine connue ou supposée, les dommages, les justificatifs et les coordonnées des personnes concernées.
Avant l’envoi du dossier :
- Photos datées des pièces et des biens touchés
- Description précise de la fuite et de ses conséquences
- Coordonnées des voisins, du syndic et des assureurs connus
- Factures des mesures d’urgence et interventions déjà réalisées
Un constat amiable dégât des eaux est utile lorsque plusieurs logements sont concernés, même s’il n’est pas obligatoire. Si un voisin refuse de le signer, transmettez votre déclaration avec les éléments disponibles et mentionnez ce refus à votre assureur.
| Situation observée | Action à entreprendre | Éléments à conserver |
|---|---|---|
| Fuite dans son logement | Couper l’eau si possible et déclarer à son assureur | Photos, factures et rapport de plombier |
| Écoulement depuis un voisin | Avertir l’occupant et prévenir son assureur | Constat amiable ou déclaration écrite |
| Infiltration par une toiture | Informer le syndic et son propre assureur | Photos des traces et échanges écrits |
| Absence de réponse du syndic | Relancer par écrit et déclarer parallèlement le sinistre | Copie des courriels ou courriers envoyés |
Sources : Code des assurances, article L. 113-2 ; loi du 10 juillet 1965, articles 9-1 et 18 ; convention IRSI, applicable depuis le 1er juin 2018.